合同中约定以“竣工验收合格”作为交房条件的

    “验收合格”是对工程质量作出的肯定性确认。这种确认，是由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构，在武汉市则是由建设工程质量监督站监督实施的。其认可的方式是在《建设工程竣工验收备案表》上签字盖章，其对验收合格签字认可盖章的日期，应当是工程验收合格的法定日期。根据《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院第238号)、《建设工程质量管理条例》(中华人民共和国国务院令第279号)第49条、第56条第8款的规定，以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市收基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，实行竣工验收备案是一种强制性规定。各地方据此设置了备案证管理制度，作为一种行政审批项目予以管理。在实践中形成了房屋竣工验收合格并不能交付，只有建设行政主管部门颁发了备案证后，才允许交付，而且备案证上也载明“颁发此证方可交付使用”、“此证作为房屋交付许可的凭证”或者“未获取此证不可交付使用”等字样。这种做法，从加强建筑物的质量监督管理角度来讲，有一定的合理性。但对照《中华人民共和国建筑法》及国务院《建筑工程质量管理条例》中关于房屋“验收合格”方可交付使用，以及对竣工验收备案行为作了强制性规定，而未对以竣工验收备案证的颁发作为对房屋交付使用的许可的立法精神来看，那种在司法实践中，对合同中约定“竣工验收合格”作为交房条件，理解为必须按以竣工验收备案证的颁发日期作为房屋是否竣工验收合格，是否符合合同约定交房条件的唯一合法标志，从而导致认定上的偏颇的做法是欠妥当的。而且从实际情况来看，法律虽对建设单位房屋竣工验收合格后提交备案的期限作了规定，但对收件后，备案机关以何种方式予以确认，确认的效力以及所谓“竣工验收备案证”何时颁发(即何时确认)均未作出明确规定。因此，这就带来了从交件到颁证期限的不确定性和备案机关行为的随意性。其结果是建设单位(开发商)与买受人约定的交房条件和交房期限是确定的，而对于所售房屋何时具备交房条件又是难以预见的。近几年商品房买卖合同交易中有关逾期交房纠纷的大量产生，除因开发商及买受人自身原因外，相当一部分由此引起。

    根据2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，武汉市人民政府相应地取消了“竣工验收备案证”的行政许可性及住宅小区与群体房地产开发项目“竣工综合验收”等行政审批项目。此后“竣工验收备案证”不再作为房屋可以交付使用的凭证，使其还原到法律、法规规定的“备案”管理的本来性质。

    如此一来，关于合同中约定以“竣工验收合格”作为交房条件的法律认定就较为清晰了。

    履行期限在2004年5月19日以前的。从严掌握，应当以“竣工验收备案证”上载明的日期作为达到交房条件的日期。从法律、法规相关内容的立法精神和管理实践相结合兼从公平合理的角度掌握，也可以以备案机关收件单上载明的日期作为达到交房条件的日期。目前人民法院在审判实务中一般都取前者，但作为仲裁庭专家判案的角度，似应取后者更为妥当。

    履行期限在2004年5月19日以后的。应当将工程质量监督机构在工程竣工验收单上认定“验收合格”的日期作为达到交房条件的日期，这应该是不应有疑义的。但遗憾的是，仍有法院和仲裁机构抱着“备案证”不放，仍然以有没有备案证作为是否达到交房条件的标准，这显然是不恰当的。

    这里要指出的是，超过了2万平方米规模的住宅小区，按照2004年5月19日以前的有关规定，应当是进行综合竣工验收或分期综合验收。其交房条件也应当是综合竣工验收合格。但是，如果双方当事人在合同中约定了以“竣工验收合格”作为交房条件的，虽然其不符合部门规章和地方法规的规定，但并不违反法律、法规强制性规定，因此应当尊重当事人的选择，认定约定有效。